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这个网签数据确实比较难弄，因为我们目前看到的很多网上房地产中介的价格都是假的，只有网签才是真的。动态君的小伙伴：魔都囡囡费了半天劲才弄到了一些数据，给大家分析分析，最后有目前一个月，即7月15日到今天的热门成交数据，非常值得参考！废话不多说，开始扒！感谢@二分之一说 的鼎力支持！
内环内
本帖重点：
2016年七月 魔都二手房成交行情（内环篇，暂定为这个题目，如果大家需要，反响比较好的话囡囡会继续做中环和外环，那个数据还要大，更吃力）
（附详细楼盘真实签约价，请注意，不是挂牌价哦，挂牌价都是瞎来来的，真实网签才是关键）
考虑到题材的略无聊，为了降低阅读难度囡囡也是很拼的，我们以全魔都环线为划分，分四篇进行连载
涉及板块及具体楼盘，实打实的干货！
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本帖只聊二手房
重要的事情说一遍
考虑到二手成交数据的不透明
做低房价现象较为普遍
可总有以市场价签合同
目的是为了加足杠杆啊
因此在细分统计真实签约价上
我们打算取当月签约单价中的
最高值
供大家参考
先来看看数据采集说明
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数据来自各区交易中心实际网签
由于二手房普遍存在做低房价现象
实际成交单价详情为签约价最高值
特此说明
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今天的主题是这儿
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菜场经济学家的那句“名言”— 【内环线最美丽】 被多少奋斗在魔都的dser们刻在心头挥之不去？
“内环太吵”“内环太乱”
“内环环境不好”“内环太拥挤”......
额。。。难道这些都是你拒绝内环的理由吗？
内环有上海的灵魂—法租界
内环有城市最核心的CBD—能想到的downtown那几个都在内环
内环有最顶尖的米其林三星餐厅和各种高大上的MALL 以及
内环有最梦幻的各种滨江一线景色 — 百年外滩建筑群VS陆家嘴天际线
如果这些都还不够的话，很简单，我们只需要搜索下全魔都最贵学区房在哪就行了。
因为教育、医疗资源向来都是各方抢占地盘的重要原因呀~
刚刚过去的七月，除了40°的骄阳，朋友圈里被奋力刷屏的蓝天白云，还有逐步回暖的二手房市场（谁TM说上海内环开始跌了？站出来！让囡囡打死你！），先来看张图 ▼
过去一年来，直到3.25上海版房地产调控前，每个月全市平均签约量保持在3w套左右！在经历了4月、5月的观望后，对，你没看错，7月又华丽丽的反弹回归到调控前的交易水平啦！全月签约3.2万套，其中内环内涉及8个区一共贡献了3049套~
市场这碗水可谓好难端！一言不合就又开始买买买了。。。呵呵哒
这里仿佛听到了有人心里在默默骂道：流量很宝贵，请少说废话多摆数据好吗~好吧，简单粗暴下，就看下面两张表格。
成交活跃度排行榜
排序方式 ▼
主：成交套数 次：成交面积
内环内总计24个板块，请注意，排名前五的套均面积都低于80平哦，学区房重镇占据半数啊，可以清晰的看到学区房已经成为目前房价推动的大推手！！！上海房地产市场会不会洗牌？我认为唯一的可能性就是学区调整！
这年头不缺鸡血爸妈，缺的只是还不够多的额度！套均面积超过100平的花木联洋，作为浦东传统精英板块，改善门槛已经令人发指的上升到了千万级。。。
成交最活跃二手楼盘TOP20
排序方式 ▼
主：成交套数 次：成交面积
（点击看大图）
看到伐？吓人伐？满屏的10w+也是看醉了~如果说20年房龄+的学区老破小能卖出天价单价的话，仁恒、瑞虹这种板块标杆楼盘，即使十几年房龄，小户型依旧可以卖出高价不是嘛！
以上看到的都是成交相对活跃的小区，其实偷偷告诉大家，静安（乖啦 当然是老静安）学区老破小已经卖出16w单价啦~~
还有好多人爱的翠湖，虽然CEO盘的相对涨幅有限，但丝毫不影响大家对downtown地段和品牌价值的认可，伦家也有8套二手成交哦！
接下来给大家再具体每个区分析分析，先来听囡囡说几点：
1、以下价格可能和实际价格略有偏差，一般会比目前报价偏低，因为实际做低价格的人实在太多了，大家可以把囡囡马上给大家的这个价格作为最低最低的底价参考,而且这个价格基本都是一个小区内最大户型的房子，对我们实际购买中小户型来说，一般都要往上加至少30%，这点大家必须主要！不要到时候说囡囡啊，你这个这个价格不对的咯，实际买不到的咯，大家都是成年人，自己判断，囡囡做了四舍五入处理。
2、不是所有楼盘都纳入其中，只挑选近一个月成交过的！没有成交过的即使报天价也和我们无关。
先来看几个热门区
宝山区大家觉得均价会是多少？3W？呵呵，六万啦！
看看热门成交里面有没有你的家？最后一个价格囡囡觉得有点出入，信达蓝庭在罗店，大家暂时可以忽略，再来看看
崇明县
老实说，囡囡对崇明还真的不熟悉，不过可以明显看到这个盘的价格已经飚上去了，不过崇明还是本地人多，从成交的楼盘就可以明显看出基本都是外面的人进来交易的，本地人自己有房子，无刚需，接下来看看
奉贤区
囡囡其实最没想通的就是奉贤，为何奉贤成为过去一个月非常热门的交易区？谁能告诉我这是为什么？为何大把大把的人群涌向海边去买房子？
虹口区
而虹口区热门交易则少的吓人，整个虹口区这个月几乎没怎么动，是房价太高还是什么其他原因？
黄浦区
黄浦区基本不用看了，都是10W+的房子，上图几个价格你们肯定买不到，都是超级大超级大户型的才有，毛200平方的价格，我们一般100出头的，基本都需要在上述的价格上加个3～6万/平方
嘉定区
嘉定比奉贤还要牛逼，这个成交量令人看不懂啊！！！几乎大部分的盘都有成交，这个是什么意思？为何会有那么多的人踊跃的购买嘉定的盘？
金山区
有句说局，金山的价格囡囡觉得有点低了，虽然金山依然是目前上海房价最低的区，但是上图的价格确实偏低，大家可以酌情+2000～4000/平方参考，有些价格是对的
闵行区
闵行区没啥好说的，依然是古北板块强势领衔，注意，很多拆迁房，比如浦江镇等房价有抬头的趋势
普陀区
囡囡说句实话，感觉普陀这个报价偏低，基本从下往上要加个1w左右是真实报价，提醒一下各位，现在普陀成交量大的基本都是内环和靠近内环的地方，囡囡也不知道为何，可能更多人不喜欢普陀的偏远地区？普陀靠近嘉定几乎没什么盘
青浦区
青浦的成交量也很大，但是值得注意的是，囡囡提醒，大部分都是小别墅区，这个价格并不能作为普通住宅区的价格参考
松江区
不是囡囡不明白，是社会变化太快！松江区的成交量竟然也达到了高峰！不过根据数据显示，松江区的购买者大多是外来人员……这个现状值得我们思考
静安区
囡囡看了一下，基本都是沿着苏州河的南面静安，就是老静安，原闸北并入后并无多大成交量，闻喜华庭是彭浦新村地段目前比较热的一个盘，因为旁边就是地铁
徐汇区
徐汇区除了最开始的那两个小区外，这些小区目前也是比较热门的，但是囡囡也同样发觉一个问题，基本也是热门地段，偏远地区依然无人问津
杨浦区
囡囡提醒，不知道为何，杨浦的部分楼盘价格做的特别低，从下往上的几个楼盘基本都要+20000左右才是最终成交价，囡囡特别提醒大家注意，杨浦的中心城区目前价格基本没有低于6w的了
长宁区
长宁的几个热门的盘基本也是和杨浦差不多路道，也是中心城区，囡囡很无奈，看到现在各大区热门的区域都是中心城区，基本从下往上都要加个15000～20000才是最终你能买的价格
浦东新区
最后就是大浦东啦，浦东的价格也是偏低，从下到上价格基本都要加个10000左右是能成交的价格，可以看到浦东照样成为了上海目前成交量最大的区域
城市需要更新
OLD CITY的未来充满想象
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